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28/03/2013

Bon à savoir : missions de votre gérant

Le gérant d'immeuble, quelles sont ses missions ?

Par Pascal GOUEGOUX, membre de la Commission NATIONALE Administration de Biens FNAIM

          Lorsqu'un propriétaire-bailleur confie la location et la gestion d'un bien immobilier à un professionnel, il ne mesure pas toujours l'importance et l'étendue du travail que doit accomplir le gérant d'immeuble, retour sur ses missions.

Le professionnel va commencer par une visite approfondie du bien afin d'établir un bilan technique, de vérifier la conformité par rapport au décret décence, les normes de sécurité, mais également afin d'évaluer la situation, l'exposition, les équipements ...

La synthèse de ce bilan permet au gérant d'informer le bailleur de ses obligations légales et de sa responsabilité vis-à-vis du locataire. Il va lui apporter ses conseils pour optimiser la location du bien : travaux d'isolation, embellissement et décoration, mise en sécurité de l'installation électrique, installation d'une ventilation mécanique (VMC) ...

          Grâce à sa parfaite connaissance du marché immobilier, le gérant va pouvoir évaluer très rapidement le montant du loyer et faire en sorte que le bien soit occupé dans meilleurs délais afin de rentabiliser le logement.

Cela se concrétisera par la signature d'un mandat, précisant les missions et les tarifs pour la location, la gestion, l'assurance garantie des loyers.

Le garant va assurer une large diffusion du bien en mettant en œuvre les meilleurs moyens :

- affichage sur le bien (panneau agence FNAIM) et dans la vitrine de l'agence ;

- diffusion sur internet ;

- publicité journaux ;

- diffusion à partir de fichiers locataires et auprès des institutionnels.

          A l'issue des visites, le gérant va étudier les dossiers des candidats locataires, regroupant un certain nombre de renseignements et justificatifs, afin d'évaluer, notamment, la solvabilité de chacun et de sélectionner le futur locataire.

L'étape suivante est la rédaction de l'acte juridique. Le professionnel va établir un bail approprié à chaque situation en fonction de la nature du logement et de la situation du locataire : location à une personne physique ou morale, résidence principale, logement conventionné, logement meublé, bail commercial ou professionnel ...

Le bail va prendre en compte, entre autres, les diagnostics obligatoires, la répartition des charges, la révision du loyer.

L'état des lieux est un moment primordial de l'acte de location et doit être rédigé très précisément.

C'est une description au moment de l'entrée du locataire qui permettra de pouvoir comparer l'état du logement à son départ.

Au cours du bail, le garant accomplit de nombreuses tâches nécessitant des compétences d'ordre comptable, juridique ou technique, quelques exemples :

- Comptabilité :

                _ Encaissement des loyers ;

                _ Régularisation des charges ;

                _ Paiement des factures ;

                _  Réédition des comptes ;

                _ Déclarations des revenus fonciers.

- Juridique :

                _ Gestion des sinistres ;

                _ Révision des loyers ;

                _ Renouvellement des baux ;

                _ Gestion des troubles divers (voisinage...) ;

                _ Attestations à fournir par le locataire (assurance multirisque, chaudière, ramonage, VMC,    fosse septique ...).

- Technique : gestion des travaux ...

          La fin du préavis, le professionnel va établir l'état des lieux de sortie, c'est un comparatif avec l'état des lieux d'entrée qui permet de lister et d'évaluer les éventuelles dégradations faites par le locataire.

En même temps, il assurera la reprise des clés et plusieurs autres missions importantes :

                _ Etablissement des devis pour la remise en état du logement, en cas de dégradations ;

                _ Régularisation des charges locatives ;

                _ Restitution du dépôt de garantie après déduction des sommes dues par le locataire.

 

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